LE AGEVOLAZIONI PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Le agevolazioni per l'acquisto della "prima casa". Sono dettate dalla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima, annessa al Dpr 131/1986 e dipendono, in breve, dal non possesso da parte dell'acquirente di altre case nello stesso Comune, dal non possesso di altre case acquisite con agevolazioni nell'intero territorio nazionale e dalla residenza dell'acquirente nel Comune dovesi trova la casa acquistata (o dallo svolgimento in quel Comune della sua attività lavorativa).

Quando ricorrono questi presupposti: * per compravendite Iva, si scontano Iva al 4% e imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (129,11 euro cadauna) * per compravendite non Iva, si applica l'imposta di registro al 3% e ipo-catastali in misura fissa * se l'acquisto è finanziato da mutuo, si applica l'imposta sostitutiva dello 0,25 per cento. Il mutuo "prima casa".

Con questa espressione, si allude comunemente al contratto di mutuo stipulato per finanziare l'acquisto dell'abitazione principale. Con questo concetto si intende l'abitazione . In tal caso gli interessi passivi - non oltre la soglia di 3.615,20 euro - sono detraibili, al 19%, dall'Irpef lorda del mutuatario.

Pertanto "prima casa" (concetto valevole per fruire di imposte d'acquisto agevolate) e "abitazione principale" (concetto utile per la detraibilità degli interessi del mutuo) non coincidono.

Se di regola accade che, quando si effettua un acquisto di casa con le agevolazioni "prima casa", gli interessi del mutuo che si contrae siano detraibili (trattandosi di "prima casa" e di "abitazione principale"), si può anche verificare che: * non si tratti di "prima casa" (ai fini delle imposte d'acquisto), perché l'acquirente possiede già altre case, ma pur sempre di "abitazione principale" per la detraibilità degli interessi, in quanto vi stabilisce la sua dimora abituale * si tratti di "prima casa" (per le imposte d'acquisto) ma non di "abitazione principale" (per la detraibilità) perché l'acquirente risiede, ad esempio, nello stesso Comune ma in un'altra abitazione (ad esempio in locazione o comodato) o risiede in un altro Comune, ma svolge la sua attività lavorativa nel Comune dove si trova la casa acquistata con le agevolazioni.
I presupposti per la detraibilità degli interessi passivi.
La disciplina che consente la detraibilità degli interessi passivi (articolo 15, 1^ comma, lettera b del Tuir) definisce il perimetro entro il quale occorre muoversi perché un'operazione di finanziamento sia qualificabile in termini di mutuo "prima casa" (o meglio di mutuo contratto per l'acquisto dell'"abitazione principale").

Si deve trattare di mutui ipotecari (e quindi non di altre forme di finanziamento) per l'acquisto di casa che sia adibita a dimora abituale dell'acquirente entro un anno dal rogito e di acquisto di casa effettuato nell'anno precedente o successivo rispetto al giorno di stipula del mutuo.

L'aliquota dell'imposta sostitutiva.
Questo intreccio di situazioni viene complicato dalla nuova disciplina dell'imposta sostitutiva.
L'aliquota ridotta dello 0,25% non è affatto connessa - come forse era logico attendersi - allo sperimentato concetto di "mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale" ma al nuovo concetto di "mutuo contratto per l'acquisto della prima casa". Ne deriva che l'imposta sostitutiva si applica: * allo 0,25% se il mutuo è finalizzato a finanziare l'acquisto della "prima casa" che è "abitazione principale" * allo 0,25% se il mutuo è finalizzato a finanziare l'acquisto della "prima casa" che non è "abitazione principale" * al 2% se il mutuo è finalizzato a finanziare l'acquisto dell'"abitazione principale" per il cui acquisto il mutuatario non ha goduto di agevolazioni "prima casa" * al 2% se il mutuo è finalizzato a finanziare l'acquisto di un'abitazione che non è "prima casa" o "abitazione principale".